http://estate.adxba.com/ アパート投資が盛んになってきてますね。東京・大阪・名古屋の三大都市圏でのアパート投資も相変わらず衰えをみせませんが、それにもまして、地方都市でのアパート投資が増えているようです。札幌、福岡、仙台などですね。このサイトでは主に札幌でのアパート投資・マンション投資・収益物件の投資について解説していきます。アパート投資を考えている方は必見！特にサラリーマンの方に向いた投資方法を解説していきます。 ja Copyright 2008 Sat, 04 Aug 2007 05:31:12 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss アパート経営にはローンをどうするか考えどころですが、ノンリコースローンいついてもう一度考えてみたい。そもそもアパート経営の醍醐味は、「入居者があなたの借金を家賃という形で払ってくれることにある」のだが、やりようによっては、サラリーマンの給料並みの余剰金を受け取ることが十分可能である。そのために長期・低利のローンを活かして「レバレッジ（梃子の原理）」を効かせて稼ぐことが必要だ。 もともと、アパートの建物というのは、毎年毎年修繕が必要になるわけじゃないし、20年も30年ももつアパートを10年の返済で終わらせて、10年後の満額のキャッシュフローを得るという方法もあるけど、今の時代何があるか分からないからね。突然のリストラとか会社の倒産とか。会社も今では何か不祥事があると市場から退場させられる時代になりましたから。だから、こういったアパート経営で、レバレッジを効かせて、ローン返済の他に余剰金を貯めておくことはとても大切なことだと思います。 だから私は、�@金利が普通のローンより高い�A融資額が低い（満額得られず自己資金がより多く必要）�B返済期間が短いことがある、ノンリコースローンには、ことサラリーマンや個人の方が使うのは反対です。ノンリコを使うのはファンドに任せておきましょう。 http://estate.adxba.com/2007/08/post_18.html http://estate.adxba.com/2007/08/post_18.html アパート投資・札幌 Sat, 04 Aug 2007 05:31:12 +0900 札幌のアパート経営という話からはここ数回少しずれてきていますが、大切なことですので、ここで少しローンのことについて考えてみましょう。 ノンリコースローンは平たく言うと、�@連帯保証人が必要ない。�Aもし、ローンの返済が滞っても担保物件（ノンリコローンを借りたアパート）を差し出せば、その借金はチャラになる。というのが大きな特徴で、これだけ聞くと誰もがノンリコースローンに手を出しそうだがちょっと待って下さいな。物事は両サイドから考えてみないといけない。例えばあなたが金融機関の商品開発の人だったらどうでしょう？考えてみて下さい。この特徴だけで銀行が貸していたら、誰でもアパート経営で借りるし、また、事業計画に不備があって入居状況が悪いアパートを押し付けられてしまうことにならないか？だからちゃんとカラクリがあって、まず、�@通常のアパートローンより金利が高い。�A通常のアパートローンよりも融資額を押さえる（自己資金がより多く必要）�B物件により返済期間が短いため、収益が殆ど返済に回る。だから、他のアパートローンと比べてみなきゃダメよ。 http://estate.adxba.com/2007/08/post_17.html http://estate.adxba.com/2007/08/post_17.html アパート投資・札幌 Fri, 03 Aug 2007 07:12:00 +0900 アパート経営について考えるときには、借入金利や期間、また金融機関の使い勝手などや使用するローンの種別などを考えなければなりません。 まずは、アパートローンいついて。 アパートローンは低利・長期のローンですが、このアパートローンを使うことが一番良いでしょう。最近ノンリコースローンだとかが出てきていますが、経営という部分で見るとこのローンは賛成できません。そもそも、アパート経営とは入居者に入居してもらってナンボの世界ですから、入居率が不安だとか、将来ローンが払えなくなるなどの心配をするのなら最初からアパート経営なんてするべきではありません。 また、「アパート経営」と名の付いている通り、これは「経営」ですから、収入が多くなければ経営の意味がありません。私は収入を金利で殆ど持っていかれるのはイヤなので、ノンリコは使ったこともありません。 http://estate.adxba.com/2007/08/post_16.html http://estate.adxba.com/2007/08/post_16.html アパート投資・札幌 Thu, 02 Aug 2007 08:52:48 +0900 アパート投資やってて、損したなんて人がたまにいますが、私から言わせれば「ありえない」の一言ですね。だって、入居者が家賃を払ってくれるのに借入金を返済できないわけがない！じゃないですか。損したっていう人は大体次の２つのパターンに分かれるだろう。 �@アパートの収入を他の費用に使ってしまう。（ex.自分の他の事業・他の投資・遊興費など） �A新築当初から入居者が集まらないような、致命的な設計の欠陥や立地の悪さ。 まぁ、�@のパターンはそもそも経営者に向いてないわけで、ここで語っても意味は無いかもしれないが、アパート経営で損した！なんていっている人は、殆どがこのパターンだ。 苦しいときにアパートの家賃収入で助けられたことがあるはずなのに、こんなこと言うなんてどうかしてます。 そして�Aのパーターンについては、このサイトをしっかり見ることによって解決しますから安心してください。 http://estate.adxba.com/2007/08/post_15.html http://estate.adxba.com/2007/08/post_15.html アパート投資・札幌 Wed, 01 Aug 2007 10:33:36 +0900 アパート経営に必要なものは、ずばり言って特にありません。あなたのヤル気だけで結構です。但し、大多数の方は金融機関から借入をしてアパート経営されると思いますから、通常はローンの借入の際に連帯保証人を求められます。この連帯保証人の条件は、別段有職者である必要はなく、奥様や親御さん、あるいは一定の年齢を超えていれば、お子さんでも大丈夫です。「収入がなくても連帯保証人になることができるの？」と疑問に思われるかもしれませんが、ここで言う連帯保証人とは保証人と言う意味合いは薄くて「事業継承者」と言う意味合いが強いです。そもそも、アパート経営のためのアパートローンと言うのは、あなたが返済金を工面するわけではなく、アパートの入居者が「家賃」という形であなたの返済金を工面してくれています。従って、仮に奥様が連帯保証人となり、またあなたに万が一のことがあって返済名義人が奥様になったとしても、金融機関は奥様に返済能力があるとはハナから思っていません。「家賃収入で返せるだろ」と思っているわけです。そして、そもそも銀行はアパートローンを貸し出すときに、そのアパートの収益予想をしっかりするはずですから、払えなくなることなんてありません。 http://estate.adxba.com/2007/07/post_14.html http://estate.adxba.com/2007/07/post_14.html アパート投資・札幌 Tue, 31 Jul 2007 12:14:24 +0900 アパート投資においては、今まで述べてきたように、�@建設の免許を持ってない不動産会社から買う。�A建物を建設した建設会社から、建物の保証書をもらう。ことが重要です。 ちょっと分かりにくかったかもしれませんが、建設会社は自社で建てた建物を売るには不動産の免許（宅地建物取引業の免許）が必要です。この免許がなければ、不特定多数の人に自社で建築した建物であっても売ることはできないのです。これが分かりにくかったでしょうかね？だから、建設会社は、ごく一部を除き不動産の免許も同時に持っています。 これが危険なのです。倒産後の建物補修のリスクを１００％あなたが負うことの始まりとなります。 http://estate.adxba.com/2007/07/post_13.html http://estate.adxba.com/2007/07/post_13.html アパート投資・札幌 Mon, 30 Jul 2007 13:55:12 +0900 アパート投資においては、�@なるべく倒産しない建設会社を選ぶこと。�A大手ハウスメーカーは使わないこと。を学んできましたが、以前にお伝えした、不動産の免許と建設の免許の両方を持っている業者はダメとお知らせした理由を説明しましょう。 アパート投資においては、最初の入口（融資計画や、物件自体の問題）を整理するのも大事ですが、アフターサービスも重要です。全て新たに業者を選定して補修したりしていては採算は絶対にとれません。ですから、建設・不動産両方の免許を持っている会社はその会社が倒産すると八方ふさがりになります。一番良いのは、不動産会社が売主で、それとは別に建物を建設した建設会社から建物の保証書が出るパターンです。すると業者の倒産のリスクは２分の１になります。売主の不動産会社に建物補修のお願いをしても良いし、保証書を発行してくれた建設会社に補修を依頼しても良いのです。リスクが半分になると言うこと、分かっていただけましたか？ http://estate.adxba.com/2007/07/post_12.html http://estate.adxba.com/2007/07/post_12.html アパート投資・札幌 Sun, 29 Jul 2007 15:36:00 +0900 アパート投資において、建設業者が倒産するのは予め見越しておかなければいけません。 単に株式を公開している会社だとしても危険なことは危険です。最近も耐震偽装の会社が倒産に追い込まれましたよね。だから、建設業界の常として、倒産は頭の中に入れておかなければなりません。まぁ、株式公開会社であえて信頼して良いと言えば、一部上場のハウスメーカーぐらいでしょうか。但し、大手ハウスメーカーに建設を頼んだら、土地代金くらいのおまけ（利益）をハウスメーカーに与えていると言うことをお忘れなく。我々サラリーマンがアパート投資をして資産をふやす目的には、ハウスメーカーで建設していては全く採算が合いません。 http://estate.adxba.com/2007/07/post_11.html http://estate.adxba.com/2007/07/post_11.html アパート投資・札幌 Sat, 28 Jul 2007 17:16:48 +0900 アパート投資において、施工業者が大切だとお伝えしましたが、建物の保障はアパートの場合、部材の箇所にもよりますが、長くて１０年くらいです。短いところは１年で終わってしまうのもあります。何でもかんでも業者に保障してもらうわけには行きませんが、多少安くしてくれたりします。ですが、業者が倒産していたりした場合、補修業者を探すことから始め、図面の手配、入居者との連絡、着工に至るまで何から何まで自分でやらなければいけません。とにかく面倒くさいのと、時間が掛かるのと、その業者は建物の内部構造も分からないため、見積りだけでも時間とお金が掛かってしまいます。だから、とても非効率なのです。 http://estate.adxba.com/2007/07/post_10.html http://estate.adxba.com/2007/07/post_10.html アパート投資・札幌 Fri, 27 Jul 2007 18:57:36 +0900 アパート投資をする上で、建設と不動産の両方の免許を持っている会社から買ってはいけません。なぜかと言うと、業者が倒産したときに困ってしまうからです。現実にはローン期間の長短にもよりますが。木造アパートを建設される際には２０年でローンを組まれるケースが多いと思います。ＲＣ造のマンションですと。３０年が多いですから、せめてローンが終わるまでは、買った業者さんには会社が存続していてもらいたいものです。 だって、ローンも終わらないうちから、補修費にお金が掛かってでて行きますから。例えば業者が存続していると何かと補償してもらえるケースが多いです。けっこうこの金額もバカになりませんよ。 http://estate.adxba.com/2007/07/post_9.html http://estate.adxba.com/2007/07/post_9.html アパート投資・札幌 Thu, 26 Jul 2007 20:38:24 +0900 アパート投資の成功の秘訣ですね。それは土地価格と共に建物の価格です。 建設会社によって建築費はピンからキリまであります。安ければ良いということではないですが、安いに越したことはありません。私がオススメなのは、アパートを建てるとき、買うときは２つの会社から買うということです。一番まずいのが、�@建築の免許を持っている不動産会社と�A不動産の免許を持っている建設会社から買うことです。現実には�Aのケースが多いと思います。なこの２つのパターンがいけないのか、次回から解説いたします。 http://estate.adxba.com/2007/07/post_8.html http://estate.adxba.com/2007/07/post_8.html アパート投資・札幌 Wed, 25 Jul 2007 22:19:12 +0900 アパート投資で成功する秘訣はズバリ、「逆算です」。市場の上限値の家賃を調べ、 立地や日当たり、建物の構造・階数の面から自分の投資しようとするアパートの家賃の上限値を出しましょう。そして、その上限値から、土地の値段建物の値段を調べてみましょう。この時点で間違えると取り返しが付かないことになりますから慎重に。ポイントは立地によって土地の値段は大いに変わりますが、極端に立地が良くない限りは家賃は土地と同様には上がってこないと言うことです。 http://estate.adxba.com/2007/07/post_7.html http://estate.adxba.com/2007/07/post_7.html アパート投資・札幌 Wed, 25 Jul 2007 00:00:00 +0900 アパート投資はシビアな目で物件と需要を見つめないとダメですよ。 よく、自分のアパートはこんなに設備も良くて、広くて、日当たりも良いのに、どうして入居者が決まらないのか？と言う問い合わせを受けますが、その答えはズバリ一言で済んでしまいます。「家賃が高いからです。」これこれこういう事情だから家賃が高くて当たり前だと思っている人にはアパート経営で成功はありえません。自分のその投資するアパートが、市場から見てどんな評価をされているのかを見なければならないのです。 http://estate.adxba.com/2007/07/post_6.html http://estate.adxba.com/2007/07/post_6.html アパート投資・札幌 Tue, 24 Jul 2007 01:40:48 +0900 アパート投資で失敗しないためには、「自分が住むんじゃない！」と言うことを重点に置かなければいけないと前回お話しましたが、これは、人任せにするということではありません。自分がその、買おうと思っているアパートの入居者になった気分でその物件を客観評価しなければいけないということです。 例えば、なぜ、この地域に住まなければいけないか、から始まり、家賃はいくらまで払っても生活が成り立つか、仕送りはいくらか？給料はいくらか？このあたりの数字のデータはネットで探せばイヤと言うほど出回ってますからすぐに調べることができます。 http://estate.adxba.com/2007/07/post_5.html http://estate.adxba.com/2007/07/post_5.html アパート投資・札幌 Mon, 23 Jul 2007 03:21:36 +0900 アパート投資において、大切なことは、「あなたが入居するのではない！」ということです。このことを勘違いしている人が多すぎます。頭では分かっている、と言いながら、実際に物件の査定に入ると（購入段階になると）「自分」を持ち出す人が多すぎます。 実際にはわかっていない人って多いんですね。例えば、自分はこの地域が嫌いだとか、もうちょっと広い間取りが良いだとか、日当たりが良くないとダメ！とか。まぁ、日当たりも良いに越したことはないけど、必須条件ではない。現実には日当たり殆どセロでも、立地条件や家賃の設定、などにより入居率の良いアパートはいくらでもあります。キチンと投資対象・経営の対象としてアパートを見るようにして下さい。 http://estate.adxba.com/2007/07/post_4.html http://estate.adxba.com/2007/07/post_4.html アパート投資・札幌 Sun, 22 Jul 2007 05:02:24 +0900